+++ Offener WOHNBEREICH mit TOLLER Raumhöhe - Separate Einheit im EG möglich +++

**+++ Eine Immobilie mit Zukunfts-Perspektive - Barrierefreiheit im EG & lichtdurchfluteter offener Wohnraum im OG - Flexible Nutzung möglich +++**

Es erwartet Sie ein freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 153,13 m² Wohnfläche aus dem Jahre 1983 auf einem Grundstück mit 516 m² im Vilstaler Naherholungsgebiet.

Dieses architektonisch gelungene Objekt bietet Ihnen im Erdgeschoss einen barrierefreien Zugang zum Haus. Hier profitieren Sie von mehreren Möglichkeiten der Nutzung. Zum einen kann sich die etwas ältere Generation über Schwellenlose Übergänge freuen und kann diese Ebene als 2-Zimmer-Wohnung nutzen mit eigenem Bad bestehend aus Waschbecken, WC & Dusche, sowie einem praktischen Abstellraum der auch als Hauswirtschaftsraum dient. Des Weiteren bietet es sich an ein Büro zu integrieren und bei Bedarf sogar Kunden zu empfangen. Hierzu ist der großzügige Eingangsbereich von Vorteil, der auch als Wartebereich genutzt werden kann. Als Dritte Option wäre diese Ebene das ideale Reich für junge Erwachsene, da der Hobbyraum ideal geeignet ist als Wohnzimmer. Wie Sie merken, alleine das Erdgeschoss verfügt über einige Varianten der Nutzung.

Das Obergeschoss ist der hauptsächliche Aufenthaltsort für die Bewohner. Der offen gestaltete Wohnraum mit integriertem Essbereich und direktem Zugang zur Küche mit angrenzender Speise, lässt nicht nur viel Tageslicht hinein, sondern fasziniert durch seine überdurchschnittliche Deckenhöhe. Ein großzügiger offener Raum mit WOW-Effekt. Dazu profitieren Sie hier von dem vorhandenen Kachelofen, der Ihnen in der kalten Jahreszeit kuschelige Atmosphäre bietet. Über den Essbereich gelangen Sie auf den Süd-Balkon, der auch über eine Außentreppe vom Erdgeschoss aus erreichbar ist. Zu guter Letzt befindet sich im Obergeschoss das Elternschlafzimmer, über das Sie direkten Zugang ins angrenzende Badezimmer haben.

+++ Zusammengefasst eine perfekt abgestimmte Immobilie, wo großer Wert gelegt wurde auf Flexibilität in der Nutzung und Privatsphäre, sollten mehrere Generationen unter einem Dach wohnen +++

**Details / Eckdaten:**

* 1x Garage (direkter Zugang zum Haus)
* 1x Carport (auch als Holzlager nutzbar)
* 2x Außenstellplatz
* inkl. Einbauküche
* 2003: Einbau Öl-Zentralheizung (VIESSMANN); Öl-Tank außen
* Fußbodenheizung (außer Elternschlafzimmer, hier sind Heizkörper verbaut)
* Kachelofen: 2019 Austausch des Einsatzes
* 2023: Innenanstrich ohne Büro
* Speicher: ca. 1/3 des Daches
* Gartenhäuschen
* Balkon + Terrasse: Süd-Ausrichtung
* EG: barrierefrei

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# PROVISION:

Bei Abschluss/Unterschrift eines Kaufvertrages wird eine Vermittlungs-/ Nachweisprovision in Höhe von 2,38 % inklusive 19 % Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis vom Käufer fällig, basierend auf §§ 656a ff. BGB (Stand: 23.12.2020).

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# ENERGIE / VERSORGUNG:

* Energieausweistyp: Bedarfsausweis
* Gebäudetyp: Wohngebäude
* Baujahr laut Energieausweis: 1983
* Wesentliche Energieträger: Öl
* Endenergiebedarf: 188,30 kWh/(m²·a)
* Energieeffizienzklasse: F
* Gültigkeit: 03.03.2025 bis 02.03.2035
* Zentralheizung, Fußbodenheizung

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# LAGE:

+++ ruhig in einer alteingesessenen Siedlung im Vilstaler Naherholungsgebiet +++

**Weitere Vorteile:**

* Supermärkte: ca. 2,5 km
* Freibad/Stausee: ca. 2 Fahrmin.
* KiGa; Grund-/ Mittelschule: ca. 3-5 Fahrmin. (Marklkofen/Frontenhausen)
* Realschule, Gymnasium: ca. 13 Fahrmin. (Dingolfing)
* A92: ca. 15 Fahrmin. (München-Deggendorf)
* Bahnhof: ca. 15 Fahrmin. (Dingolfing)
* Flughafen München: ca. 50 Fahrmin.
* Mann&Hummel (Filterfabrik): ca. 4 Fahrmin.
* BMW Dingolfing: ca. 15 Fahrmin.

**Nächste Städte:**

* Dingolfing: ca. 13 km
* Landshut: ca. 36 km
* Straubing: ca. 44 km
* Deggendorf: ca. 51 km
* München: ca. 113 km

Weiteres unter... https://www.marklkofen.de

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# ANSPRECHPARTNER:

Herr Armin Zieminski

Handy: 0151/41281139

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