Kleine ältere Doppelhaushälfte auf herrlichem Grundstück, ca. 717m², schöne Lage Nürnberg-Werderau!

# Objektbeschreibung
Über einen privaten Zuweg führt eine - nur von den Anwohnern befahrene - Stichstraße bis zur Grundstücksgrenze.

Das kleine Wohnhaus ist aus dem Baujahr 1933, 1975 wurde angebaut und die Doppelhaushälfte entspricht inzwischen nicht mehr einem zeitgemäßen Wohnen. Das Häuschen ist wirtschaftlich verbraucht - eine Renovierung/Sanierung oder Anbau erscheinen zu aufwändig, wenn aber natürlich auch machbar, sofern man selbst viele Arbeiten ausführen kann und möchte oder Handwerker im Familie-/Freundeskreis hat.

BEBAUUNGSMÖGLICHKEITEN:
Als wirtschaftlich sinnvolle Nutzung bietet sich für private Bauherren der Abbruch (Bestandshaus nicht unterkellert) und der Neubau einer großzügigen Doppelhaushälfte an. Das herrliche Grundstück verspricht auf Dauer ein ausgezeichnetes Wohnen im Grünen.

FÜR BAUTRÄGER dürfte nach Abbruch ein Anbau von 2-3 Wohneinheiten (2 RMH, 1 REH, siehe Flurstück in der Nähe 672/384) interessant und realisierbar sein, was baurechtlich jedoch noch nicht abgestimmt wurde. Auch über eine einzeln angebaute DHH (6,00m) plus einen separat errichteten, freistehenden schmalen EFH-Kubus (7,50m) im Gartengrundstück könnte man nachdenken, vorbehaltlich Prüfung der Abstandsflächen.

GRUNDSTÜCKSGRÖSSEN (ohne Gewähr, anhand von Planmaßen des Lageplans):
Grundstücksbreite: ca. 22,70 m
Breite der DHH (Bestand): ca. 6 m, Tiefe ca. 10,50 m
Tiefe des Grundstücks: ca. 29 m

AUFTEILUNG DER DOPPELHAUSHÄLFTE:
Im Erdgeschoss befindet sich die Küche und das Wohnzimmer, eine kleine Schlafkammer, das Badezimmer sowie ein sep. Gäste-WC. Über eine schmale Holztreppe gelangt man ins Dachgeschoss, wo neben dem Vorraum/Treppenbereich noch ein großer Wohn- oder Schlafraum vorzufinden ist. Das Anwesen ist nicht unterkellert. An das Erdgeschoss gliedert sich noch eine teils überdachte Terrasse an.

Im großen Garten befindet sich ein Nebengebäude, welches zu Abstell- und Lagerzwecken genutzt wird.

# Ausstattung
Das Haus wurde im Jahr 1933 erbaut und im Jahr 1975 durch einen Anbau erweitert.

Im Allgemeinen befindet sich die Doppelhaushälfte derzeit in einem stark renovierungsbedürftigen Gesamtzustand, siehe Fotos und wird mit Nachtspeicheröfen beheizt. Der Zustand und die geringe Wohnfläche legen für eine wirtschaftliche Verwertung einen Abbruch des Altbestandes samt anschließendem Neubau nahe.

# Weitere Angaben
Separate WCs: 1
Garagen/Stellplätze: 1
Verfügbar ab: nach Vereinbarung
Objektzustand: renovierungsbedürftig

Käuferprovision: 3,57 % inkl. 19 % MwSt.!

Grundstücksfläche: ca. 717 m²

# Lagebeschreibung
Die Werderau, gelegen zwischen dem Main-Donau-Kanal und der Innenstadt von Nürnberg, präsentiert sich als Stadtteil mit dualer Persönlichkeit. Dieser Bereich zeichnet sich durch einen hohen Bestand an Einfamilienhäusern und reichlich Grünflächen aus, kombiniert mit der vorteilhaften Nähe zur städtischen Kernzone.

Der nördliche Teil der Werderau, oft das Herz des Viertels genannt, entwickelte sich hauptsächlich in den Jahren zwischen 1910 und 1930. Dieser Abschnitt wurde maßgeblich von Ludwig Ruf gestaltet, einem Architekten, der auch am Bau der Kongresshalle beteiligt war. Seine Vision war es, eine wohnliche Oase für die Arbeiter der nahen Maschinenfabrik Augsburg Nürnberg (MAN) zu schaffen.

Die Infrastruktur des Viertels ist praktisch und zentral, mit schnellem Zugang zu Einkaufsmöglichkeiten am Dianaplatz sowie zu Straßenbahn- und S-Bahn-Haltestellen. Dennoch behält die Gegend den Charme eines "Dorfes in der Stadt", mit unregelmäßig angelegten Straßen und lokalen Geschäften rund um den Volckamerplatz, der als zentrales Bauwerk des sogenannten „Arbeiterbarocks“ gilt.

Der südliche Teil der Werderau, oft als der modernere Abschnitt betrachtet, bietet eine überwiegend jüngere Bebauung und wird durch vorwiegend Einfamilienhäuser charakterisiert. Viele Bewohner leben hier schon seit Jahrzehnten. Die gepflegten Gärten und die direkte Lage am Kanal betonen den idyllischen Charakter dieses Stadtteils.

Abschließend lässt sich sagen, dass die Werderau eine attraktive Wohngegend darstellt, die historischen Charme mit modernem Wohnkomfort verbindet und dabei exzellente Anbindungen an die Innenstadt sowie an überregionale Verkehrsnetze bietet.Entfernungen:
Kindergaerten 1,2 km
Grundschule 0,6 km
Realschule 2,6 km
Gymnasium 2,6 km
Autobahn 1,7 km
Zentrum 6,1 km

# Sonstiges
VERMITTLUNGSCOURTAGE:
Die Vermittlungscourtage beträgt 3,57 % inkl. 19 % Mehrwertsteuer aus dem notariell
beurkundeten Kaufpreis, verdient und fällig nach Kaufvertragsabschluss, und ist bei Nachweis
oder Vermittlung gleich.

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Energieeffizienzklasse: H
Gültig bis: 2034-07-02
Heizungsart: Ofenheizung
Wesentliche Energieträger: Elektrisch

Anbieter-Objekt-ID: 06-5712-24