Lichtdurchflutete 4-Zi.-ETW mit 3 Loggien in Nbg.- Gärten b Wöhrd

# Objektbeschreibung
Diese großzügige, aus zwei Einheiten zusammengelegte Wohnung bietet auf ca. 132 m² ein durchdachtes und familienfreundliches Raumkonzept. Beim Betreten der Wohnung empfängt Sie ein sehr geräumiger Eingangsbereich, der in einen Flur übergeht und Ihnen bereits beim Eintritt ein Gefühl von Weitläufigkeit und Komfort vermittelt.

Rechts des Eingangsbereichs befindet sich das 2004 hochwertig sanierte Badezimmer, ideal positioniert für Gäste oder die tägliche Nutzung. Die Diele führt Sie weiter in die helle, praktisch geschnittene Küche, die durch ihre funktionale Gestaltung besticht und direkten Zugang zu einem gemütlichen Balkon in Ost-Ausrichtung bietet perfekt für den Morgenkaffee oder entspannte Abende.

Geradeaus am Ende der großzügigen Diele gelangen Sie in das Schlafzimmer, welches mit einer großen Fensterfront versehen ist, die je ca. 1996, wie alle anderen Fenster auch mit dreifachverglasten Kunststoffschallschutzfenstern erneuert wurden. Dieses bietet nicht nur reichlich Tageslicht, sondern auch genug Stellfläche für Schränke.

Auf der rechten Seite des Flurs liegt das großzügige, lichtdurchflutete Wohnzimmer, welches Sie durch eindrückliche Flügeltüren betreten. Hier können Sie nicht nur entspannte Stunden mit der Familie verbringen, sondern haben auch Zugang zu einer weiteren Loggia in West-Ausrichtung mit Blick über ein grünes Baumkronenmeer, die den Wohnraum ins Freie erweitert und sich hervorragend in die vor ca. 10 Jahren sanierte Vollwärmeschutzfassade einfügt. Das Wohnzimmer führt durch beeindruckende Schiebetüren aus Vollholz weiter in ein Durchgangszimmer, welches vielseitig nutzbar ist - ob als Arbeitszimmer oder Bibliothek. Von hier aus haben Sie Zugang zu einer weiteren Loggia in West-Ausrichtung und gelangen weiter in das Kinderzimmer, das durch seine Lage und Größe optimal für den Nachwuchs geeignet ist.

Angrenzend an das Kinderzimmer befindet sich ein weiterer Eingangsbereich, der diese Seite der Wohnung separat erschließt. Hier befindet sich auch das zweite Badezimmer mit Dusche, dass den Komfort und die Funktionalität der Wohnung abrundet.
Sollten Ihnen die Räume von der Anzahl her nicht genügen, besteht die Möglichkeit, im Eingangsbereich ein kleines Home-Office zu separieren. Dies erläutern wir Ihnen gerne bei der Besichtigung.

Neben den großzügigen Wohnräumen bietet die Wohnung zusätzlichen Stauraum und Entfaltungsmöglichkeiten: Es gehören drei Kellerabteile dazu, die reichlich Platz für Ihre Habseligkeiten bieten. Im Dachgeschoss stehen Ihnen außerdem ein weiterer Hobbyraum sowie ein Dachbodenabteil zur Verfügung, die sich ideal für kreative oder handwerkliche Aktivitäten eignen.

Diese Wohnung vereint durchdachte Raumaufteilung mit großzügigen Freiflächen und bietet damit eine perfekte Balance aus Privatsphäre und gemeinschaftlichem Wohnen. Sie ist ideal für Familien, die Wert auf Wohnkomfort und Flexibilität legen.

Sollte Ihnen die Wohnung zu groß sein, übernimmt der Verkäufer die Kosten für die Trennung der Dreizimmerwohnung und der Einzimmerwohnung. So können Sie durch die Vermietung der Einzimmerwohnung beide Wohnungen bequem in der Finanzierung unterstützen.

Highlight:
Das Highlight dieser Wohnung sind die drei großzügigen Loggien und der Balkon, die viel Platz für Entspannung im Freien bieten und den Wohnraum ideal erweitern.

Fazit:
Sie erwerben hier eine außergewöhnliche Wohnung, die durch ihre großzügige Raumaufteilung und die harmonische Kombination aus Privatsphäre und offenen, lichtdurchfluteten Wohnbereichen besticht. Die zwei Loggien und der Balkon bieten zusätzlichen Wohnkomfort und laden zu entspannten Stunden im Freien ein. Diese Wohnung ist perfekt für Familien, die eine moderne und flexible Wohnlösung suchen, die keine Wünsche offenlässt. Ein idealer Rückzugsort mit viel Raum für persönliche Entfaltung und ein harmonisches Familienleben.

# Ausstattung
- zwei Loggien in Westausrichtung
- ein Balkon in Ost-Ausrichtung
- drei Kellerabteile
- Dachbodenabteil
- Fernwärme
- dreifach verglaste Kunststoffschallschutzfenster
- Aufzug
- Hobbyraum im Dachgeschoss (Sondereigentum)
- Wasch-/Trockenraum im Dachgeschoss
- großes Bad mit Dusche und Handtuchheizung
- 2. Badezimmer mit Dusche
- Fahrradkeller

Folgende Modernisierungsmaßnahmen wurden bereits vorgenommen:

- 2014: Sanierung Fassade
- 2014: Sanierung gr. Badezimmer
- 2004: Sanierung kl. Badezimmer mit Handtuchheizkörper
- 1993: Sanierung dreifach verglaster Kunststoffschallschutzfenster

# Weitere Angaben
Verfügbar ab: sofort möglich

Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt. aus dem Kaufpreis
Provisionshinweis: Die Provision ist verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Hauptvertrages

Gesamtfläche: ca. 132 m²

# Lagebeschreibung
Mikrolage
Die Wohnung liegt im beliebten Stadtteil Gärten bei Wöhrd, der eine ruhige, grüne Umgebung mit hervorragender Infrastruktur bietet. Die Verkehrsanbindung ist erstklassig: Die U-Bahn-Station "Rennweg" der Linie U2 sowie mehrere Buslinien und die nahe B4 sorgen für schnelle Verbindungen zum Hauptbahnhof, Flughafen und den Autobahnen A3 und A6.

Fußläufig in nur 8 Minuten, erreichen Sie die Badebucht am Wöhrder See in Nürnberg. Ein idyllischer Rückzugsort mitten in der Stadt. Hier erwartet Sie ein gepflegter Sandstrand, umgeben von grünen Wiesen, die zum Entspannen einladen. Das klare Wasser des Sees bietet an warmen Tagen die perfekte Abkühlung, während die umliegenden Bäume Schatten spenden. Die ruhige Atmosphäre und die naturnahe Umgebung machen die Badebucht zu einem beliebten Ziel für Erholungssuchende und Familien.

In der Umgebung gibt es zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, darunter das Einkaufszentrum "Mercado", sowie vielfältige Gastronomieangebote von fränkischen Gaststätten bis hin zu internationalen Restaurants. Familien profitieren von der Nähe zu Kindergärten, Schulen und der Technischen Hochschule Nürnberg Georg Simon Ohm.

Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten sind reichlich vorhanden, mit dem nahegelegenen Stadtpark und dem Sportpark Valznerweiher. Kulturell Interessierte genießen die Nähe zum Stadtzentrum mit seinen Museen, Theatern und historischen Sehenswürdigkeiten wie der Kaiserburg.

Zusammengefasst bietet die Wohnung eine ideale Wohnlage mit optimaler Verkehrsanbindung, umfassenden Einkaufsmöglichkeiten, erstklassigen Bildungseinrichtungen und vielfältigen Freizeitangeboten, was sie besonders attraktiv für Familien und Berufstätige macht.

Makrolage
3 min Fußweg Bus/Straßenbahn
8 min Fußweg U-Bahn
6 min Auto Zentrum
22 min Auto Flughafen
Sie finden alles für den täglichen Bedarf in direkter Umgebung
Sie haben ein vielfältiges Freizeitangebot in der näheren Umgebung

# Sonstiges
Bei Neuvermietung:

SOLL JME: 16.700 EUR

SOLL Rendite: ca. 3,72 %
SOLL RoE: ca. 26,89-fach

mtl. Hausgeldvorauszahlung: 581,00 EUR
(inkl. Rücklagenzuführung und Heizkosten)
davon umlagefähig: 417,92 EUR
nicht umlagefähig: 162,70 EUR
(inkl. Rücklagenzuführung i.H.v. 68,75 EUR)

mtl. Grundsteuer: 32,53 EUR
(quartalsweise abgerechnet: 97,58 EUR)

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# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Wesentliche Energieträger: Fernwärme
Energieverbrauch: 129,00 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: D
Ausstellungsdatum: 13.08.2018
Gültig bis: 13.08.2028
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1964
Heizungsart: Fernwärme
Wesentliche Energieträger: Fernwärme

Anbieter-Objekt-ID: N1552