RESERVIERT - Traumhaus im Garten Eden

# Objektbeschreibung
360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/283418/

Architekten-Wohlfühlhaus aus erster Hand auf Naturgrundstück mit Schwimmteich und Selbstversorgergarten zu verkaufen.
Wert-Gutachten liegt vor.

Nach Osten von einer Hügelkuppe gegen die kalten Winterwinde und die A9 abgeschirmt liegt an einem Südwesthang, der einen unverbaubaren Blick über die hügelige Landschaft bietet, das Haindlparadies mit einem großzügigen Einfamilienhaus. Das im Jahr 2001 erbaute Architektenhaus in Holzständerbauweise verfügt über ein angenehmes Raumklima und ist altersgerecht ausgestattet. Die drei Schlafräume im Obergeschoss sind mit Holzparkett ausgestattet und haben Zugang zu den Balkonen. Hier befindet sich auch eine kleine Galerie und ein Abstellraum. Das Badezimmer ist mit einer Badewanne, einer Dusche, einer Toilette, einem Bidet, zwei Waschbecken und einer Fußbodenheizung ausgestattet. Außerdem befindet sich hier noch eine Sauna. Im komplett gefliesten Erdgeschoss gibt es ein Duschbad mit ebenerdiger Dusche und WC, einen Vorratsraum, einen Heizraum, einen großen Wohn- und Essbereich mit Wintergarten und Einbauküche mit Zugang zum überdachten Freisitz. Im EG besteht die Möglichkeit, ein weiteres Schlafzimmer mit wenig Aufwand abzutrennen. Das gesamte Erdgeschoss ist mit Fußbodenheizung ausgestattet, pflegeleicht gefliest und barrierefrei gestaltet. Aus dem Vorratsraum gelangt man in den ca. 51 m² großen, nachträglich in Massivbauweise errichteten Anbau mit Garagentor. Dieser kann als Geräte- und Abstellraum oder als Garage und Werkstatt genutzt werden. Zusätzlich gibt es eine Remise mit ca. 60 qm, in der 3 Fahrzeuge Platz finden. Die Remise eignet sich ferner zum Lagern von Holz und Werkgeräten. Ein altes Wochenendhaus dient zusätzlich als Anzuchthaus für Gemüse, zur Überwinterung von Zitruspflanzen und sonstige Abstellfläche. Das mit altem Baumbestand bewachsene Grundstück ist im Lauf der letzten 20 Jahre aufwändig mit Natursteinmauern terrassiert worden. Für Selbstversorger ist in dem liebevoll gestalteten Garten alles vorbereitet mit eingewachsenen Obstbäumen, Weinstöcken, Beerensträuchern, Spalierobst und Hochbeeten. Das Dachregenwasser wird in einer ca. 6 m³ fassenden Zisterne aufgefangen und dient mittels eines Hauswasserwerks zur Bewässerung des Gartens und des Natur-Schwimmteichs. In den Schwimmbereich gelangt man durch einen großzügigen, kupfergedeckten Pavillon über einen Holzsteg. Durch die naturnahe Gestaltung und die Schaffung verschiedener Lebensräume lässt sich hier noch eine große Artenvielfalt an Vögeln und Insekten erleben. Dazu trägt neben den Obstbäumen auch der alte Baumbestand und die Südwest-Hanglage bei. Im Jahr 2022 wurde dieses kleine Paradies vom LBV als vogelfreundlicher Garten ausgezeichnet. Am Abend lassen sich auf der umlaufenden Holzterrasse des Hauses oder im Pavillon am Teich Fledermäuse und Glühwürmchen beobachten. In der kühleren Jahreszeit sorgen ein beheizter Wintergarten, die Sauna und ein Schwedenofen für Entspannung und Behaglichkeit. Es besteht die Möglichkeit einer Abtrennung des großen Gartens. Eine Bauvoranfrage für ein Einfamilienhaus wurde im Jahr 2022 positiv vom Landratsamt bewilligt.
Die Einzigartigkeit dieses Objektes lässt sich nur bruchstückhaft in Bildern und Beschreibungen darstellen, vereinbaren Sie daher gerne einen Besichtigungstermin.

# Ausstattung
Balkon, Terrasse, Wintergarten, Garten, Vollbad, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Barrierefrei, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattung
- Ruhig und idyllisch gelegen
- Hochwertiges Architektenhaus mit
Bauvorbescheid für
weiteres Einfamilienhaus
- Dorfrandlage mit unverbaubaren Blick über
die
Hopfengärten
- bezugsfrei nach Absprache
- umlaufende Terrasse ca. 77 m² in
Südwestausrichtung
- überdachter Freisitz von Küche zugänglich
ca. 15 m²
- Nutzflächen 131 qm (Abstellräume, Anbau,
Remise)
- Insektenschutzgitter bzw.
Insektenschutztüren
- Schwedenofen
- Sauna
- Naturschwimmteich mit Steg und Pavillon
- 2 Bäder
- 4tes Schlafzimmer möglich durch
Abtrennung im EG
- Außenrolladen im EG und OG vor Fenster
und Türen in
Südwest- und Westlage
- 3 Stellplätze in der Remise (60qm) plus 2
Außenstellplätze
- Selbstversorgerparadies durch diverse
Obstbäume
und Gemüsebeete
- Gasbrennwerttherme mit eigenem
Flüssiggastank
- Regenwasserzisterne mit Hauswasserwerk
- 51 qm massiv gebauter Anbau direkt am
Haus
- kein Instandhaltungsstau

# Weitere Angaben
Separate WCs: 1
Verfügbar ab: nach Absprache
Objektzustand: gepflegt
Bodenbelag: Fliesen, Parkett

Grundstücksfläche: ca. 5130 m²

# Lagebeschreibung
Waal gehört zur Gemeinde Rohrbach im Landkreis Pfaffenhofen/Ilm. Die sanfte Hügellandschaft der Hallertau wird auch als bayerische Toskana bezeichnet. In Rohrbach findet man alles für das tägliche Leben notwendige. Es gibt Allgemein-und Zahnärzte, eine Apotheke, Supermärkte, Bäcker, Optiker, Metzger, Kindergärten, eine Schule, Turnvereine mit Fußball- und Tennisabteilung, Physiopraxen, Tankstellen, Kosmetikstudio und ein lebendiges Bürgerleben mit etlichen Initiativen. Ein Gymnasium befindet sich im neun Kilometer entfernten Pfaffenhofen. Die Stadt Pfaffenhofen bietet ein kulturelles Leben mit Kino, Musik und vielen Restaurants und ist über den Ilmradweg in ca. 30 Minuten mit dem Fahrrad und in 15 Minuten mit dem Auto erreicht. Im Dorf Waal werden jährlich mehrere Feste veranstaltet und es gibt einen beliebten Spielplatz, wo sich schnell Anschluss finden lässt. Die Umgebung ist leicht hügelig und geprägt von Äckern, Hopfengärten und Wäldern.
Der Rohrbacher Bahnhof ist von Waal 2,5 Kilometer entfernt und bietet eine ideale Anbindung nach Ingolstadt in nur ca. 14 Minuten Fahrzeit. München ist in ca. 40 Minuten erreicht.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

# Sonstiges
Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Gas

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Energieverbrauch: 97 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: C
Heizungsart: Fußbodenheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 283418